Huurwetgeving
Let op! De onderstaande informatie kan verouderd zijn. Wij zijn momenteel (06-09-2015) druk bezig om deze pagina van de laatste gegevens te voorzien.
Houd daarom deze pagina in de gaten!
Houd daarom deze pagina in de gaten!
Op 1 augustus 2003 is de tweede tranche van de huurwetgeving van kracht geworden.
Wat houdt dit precies in?
Voor deze datum kende wij drie wetten/besluiten: Huur-prijzenwet woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte en de Wet op de huurcommissies, die met de nieuwe wetgeving in een overzichtelijkere en duidelijkere situatie worden weergegeven, maar waar ook wijzigingen in zijn opgenomen.
De algemene zaken, betrekking hebbende op de huur, zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek onder titel 7.4. De nadere uitwerking van de artikelen die tot acties leiden zijn opgenomen in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en daarnaast zijn er twee Algemene Maatregelen van Bestuur (Besluit Servicekosten en Besluit Kleine herstellingen) waarin enerzijds de regels worden gezet voor zaken, die via Leveringen & Diensten (Servicekosten) aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht en anderzijds welke kleine herstellingen in de woning voor rekening van de huurder zijn.
Belangrijkste wijzigingen na 1-8-2003
Op een aantal van de belangrijke wijzigingen willen wij nader ingaan:
De huurverhoging
Basis voor de huurverhoging is een overeenstemming tussen verhuurder en huurder(organisatie). Is deze overeenstemming er niet dan is er een bezwaarmogelijkheid.
De huurder kan vanaf het moment dat de huurverhoging is aangezegd (voor 1 mei van een jaar) tot de ingangsdatum (1 juli van een jaar) gemotiveerd bezwaar tegen de huurverhoging maken bij de verhuurder.
De verhuurder kan dan tot zes weken na 1 juli van het ingangsjaar het huurverhogingvoorstel, het bezwaar van de huurder, inleveren bij de huurcommissie. De huurcommissie doet uitspraak over het geschil.
De servicekosten
Woningverbetering
Door de verhuurder:
Door de huurder:
Huurbescherming
In het kader van de huurbescherming is de opzegginggrond voor zgn "dringend eigengebruik" opgerekt.
De huur kan nu ook worden opgezegd om:
Gebreken
Onder de nieuwe wetgeving is er veel veranderd met betrekking tot het (tijdig) uitvoeren van onderhoudsklachten.
Zo is er de mogelijkheid ontstaan dat wanneer de verhuurder niet binnen een redelijke termijn (6 weken na de schriftelijke melding) een onderhoudklacht verhelpt de huurder deze zelf kan laten verhelpen en de kosten bij de verhuurder in rekening brengt. Dit kan door hem de rekening aan te bieden c.q. het betaalde bedrag op de huur in mindering te brengen. Dit is een risicovol traject, immers de hoogte(redelijkheid) van de kosten ten opzichte van het gebrek geven genoeg stof tot verschillende interpretaties. Minder risicovol is het in voorkomende gevallen een procedure bij de huurcommissie te starten. Daarin wordt dan bij een terechte klacht beslist dat de huur wordt verlaagd totdat het gebrek is opgelost.
Onder nieuwe wetgeving is overlast van buren als een gebrek gedefinieerd. Met andere woorden indien, na al uw pogingen, uw overlastsituatie blijft bestaan dan kan u de verhuurder hierop aanspreken. Indien de verhuurder de overlastsituatie niet binnen een aanvaardbare tijd oplost dan kan u dit gebrek voorleggen aan de huurcommissie. Net als bij de onderhoudsgebreken zal dan bij redelijkheid van de klacht en afhankelijk van de ernst van de klacht de huur worden verlaagd totdat de klacht is opgelost. Let bij dit soort gebrek er wel op dat u bewijzen zult moeten overleggen omdat het gebrek veelal fysiek niet aanwezig is of achteraf herkenbaar. Denk hierbij bijvoorbeeld aan foto's, videobeelden, geluidsopnamen, verklaringen van derden etc.
Wat houdt dit precies in?
Voor deze datum kende wij drie wetten/besluiten: Huur-prijzenwet woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte en de Wet op de huurcommissies, die met de nieuwe wetgeving in een overzichtelijkere en duidelijkere situatie worden weergegeven, maar waar ook wijzigingen in zijn opgenomen.
De algemene zaken, betrekking hebbende op de huur, zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek onder titel 7.4. De nadere uitwerking van de artikelen die tot acties leiden zijn opgenomen in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en daarnaast zijn er twee Algemene Maatregelen van Bestuur (Besluit Servicekosten en Besluit Kleine herstellingen) waarin enerzijds de regels worden gezet voor zaken, die via Leveringen & Diensten (Servicekosten) aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht en anderzijds welke kleine herstellingen in de woning voor rekening van de huurder zijn.
Belangrijkste wijzigingen na 1-8-2003
Op een aantal van de belangrijke wijzigingen willen wij nader ingaan:
De huurverhoging
Basis voor de huurverhoging is een overeenstemming tussen verhuurder en huurder(organisatie). Is deze overeenstemming er niet dan is er een bezwaarmogelijkheid.
De huurder kan vanaf het moment dat de huurverhoging is aangezegd (voor 1 mei van een jaar) tot de ingangsdatum (1 juli van een jaar) gemotiveerd bezwaar tegen de huurverhoging maken bij de verhuurder.
De verhuurder kan dan tot zes weken na 1 juli van het ingangsjaar het huurverhogingvoorstel, het bezwaar van de huurder, inleveren bij de huurcommissie. De huurcommissie doet uitspraak over het geschil.
De servicekosten
- De servicekosten worden onderverdeeld in woonservicekosten en zorgservicekosten.
- Bezwaren tegen de hoogte van de afrekening van de woonservicekosten kunnen worden ingediend bij de huurcommissie. Over de zorgservicekosten gaat de rechter.
- Voor de afrekening van de woonservicekosten geldt dat deze betrekking moet hebben op een kalenderjaar en dat deze verstrekt moet worden voor 1 juli van het jaar volgend op het afrekeningjaar.
Woningverbetering
Door de verhuurder:
- Indien renovatie/grootonderhoud in een complex van tien of meer woningen zal gaan plaatsvinden dan moet 70% van de huurders hiermee akkoord gaan. Het plan wordt dan redelijk geacht en de huurders moeten de renovatie/grootonderhoud accepteren.
- Als het gaat om minder dan 10 woningen of heeft minder dan 70% ingestemd met het plan dan moet de verhuurder met het plan naar de rechter om de redelijkheid te laten controleren.
Door de huurder:
- De huurder heeft geen schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor veranderingen die aan het einde van de huur zonder al te veel kosten voor de verhuurder kunnen worden verwijderd.
- Voor andere zaken moet de huurder schriftelijk toestemming vragen. In deze gevallen moet de verhuurder binnen 8 weken toestemming verlenen als de veranderingen er niet toe leiden dat de woning minder goed verhuurbaar is of in waarde daalt. Indien de huurder het niet eens is met de wijziging kan hij zijn verzoek en de afwijzing voorleggen aan de rechter.
Huurbescherming
In het kader van de huurbescherming is de opzegginggrond voor zgn "dringend eigengebruik" opgerekt.
De huur kan nu ook worden opgezegd om:
- Een voor gehandicapten aangepaste zelfstandige woning te verstrekken aan een gehandicapte.
- Een zelfstandige woning in een complex met voor ouderen ingerichte en bestemde woningen te verstrekken aan een oudere.
Gebreken
Onder de nieuwe wetgeving is er veel veranderd met betrekking tot het (tijdig) uitvoeren van onderhoudsklachten.
Zo is er de mogelijkheid ontstaan dat wanneer de verhuurder niet binnen een redelijke termijn (6 weken na de schriftelijke melding) een onderhoudklacht verhelpt de huurder deze zelf kan laten verhelpen en de kosten bij de verhuurder in rekening brengt. Dit kan door hem de rekening aan te bieden c.q. het betaalde bedrag op de huur in mindering te brengen. Dit is een risicovol traject, immers de hoogte(redelijkheid) van de kosten ten opzichte van het gebrek geven genoeg stof tot verschillende interpretaties. Minder risicovol is het in voorkomende gevallen een procedure bij de huurcommissie te starten. Daarin wordt dan bij een terechte klacht beslist dat de huur wordt verlaagd totdat het gebrek is opgelost.
Onder nieuwe wetgeving is overlast van buren als een gebrek gedefinieerd. Met andere woorden indien, na al uw pogingen, uw overlastsituatie blijft bestaan dan kan u de verhuurder hierop aanspreken. Indien de verhuurder de overlastsituatie niet binnen een aanvaardbare tijd oplost dan kan u dit gebrek voorleggen aan de huurcommissie. Net als bij de onderhoudsgebreken zal dan bij redelijkheid van de klacht en afhankelijk van de ernst van de klacht de huur worden verlaagd totdat de klacht is opgelost. Let bij dit soort gebrek er wel op dat u bewijzen zult moeten overleggen omdat het gebrek veelal fysiek niet aanwezig is of achteraf herkenbaar. Denk hierbij bijvoorbeeld aan foto's, videobeelden, geluidsopnamen, verklaringen van derden etc.